湘潭市规划局关于“6+1F”规划管理（暂行）规定

 

湘潭市规划局文件

 

潭规字[2009]35号

 

 “6+1F”规划管理规定（暂行）

 

第一条  根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《城市居住区规划设计规范》、《建筑设计防火规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》，制定本规定。

第二条  在湘潭市城乡规划区范围内，新、改、扩建“6+1F”住宅建筑，适用本规定。

第三条 “6+1F”住宅系指主体建筑为6层，但第六层为跃层式住宅；或者第六层为复合式住宅；或者第七层设有

局部阁楼的住宅。且第七层的阁楼或者复合式住宅的第二层

是从第六层住宅室内楼梯进入的住宅。

第四条 “+1F”应当满足下列规定。

1、“+1F” 住宅的阁楼或复式楼第二层，应当设置在第七层屋面的南向且其建筑面积不得超过第七层屋面面积的50%。“+1F”檐口高度不得超过2.8米。

2、应当设有公共楼梯通往屋顶公共平台且不得隔断。

3、不设电梯的“6+1F”住宅，第六层住宅入口层楼面距该建筑物室外地面的高度不得超过16米。

第五条  建筑面积

1、具有围栏结构的停车房（库）、半地下室、地下室以及住宅建筑的建筑面积计算：建筑层高小于1.20米的不计算建筑面积；建筑层高大于等于1.20米小于2.20米的，按1/2计算建筑面积；建筑层高大于等于2.20米小于等于2.8米的，按全面积计算建筑标准层面积；建筑层高大于2.8米小于等于4.5米的，按标准层的1.5倍计算建筑面积；建筑层高大于4.5米小于等于5.6米的，按2层计算建筑层数和建筑面积；原则上不得设计层高超过5.6米住宅建筑。

2、无围栏结构的架空层且系永久性向小区住户或社会公众开放的场所，应当标明为公共场所，计算建筑面积。

3、建筑屋顶部配建的局部设备用房和出屋面的楼梯间，可不计入建筑标准层数，但应计算建筑面积。

4、“+1F”不计算建筑标准层数，但应当计算建筑面积。

5、标准层住宅中间层能直通（不包括室外楼梯）室外地面入口的，其标准层数由该中间层起计算。

第六条  建筑高度

1、“6+1F”多层住宅标准层高不宜超过2.8米。

2、“+1F”跃层式（复合式）上层为平屋顶时，建筑高度算至跃层式（复合式）平顶屋面（南北屋面高度不一致时，按高处计算）。

3、“+1F” 跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡度小于等于45°时，建筑高度算至坡屋顶檐口。

4、“+1F” 跃层式（复合式）上层为坡屋顶，当坡屋顶坡度大于45°时，建筑高度从室外地坪算至“+1F”屋脊线。

5、女儿墙为实体墙的，建筑高度算至女儿墙顶端；女儿墙为栅栏式透空墙的，建筑高度算至女儿墙底端。

第七条  建筑间距

1、居住建筑间距计算，按照《城市居住区规划设计规范》（5.0.2）和参照《湘潭市规划管理技术规定》的规定确定。

2、“+1F”为跃层式（复合式）上层，当建筑退让北侧女儿墙距离(Lt)与+1F跃层（复式）上层的建筑高度(Hy)之比大于等于1：1，即Lt:Hy≥1：1时，该部分建筑高度可以不计入建筑间距。

3、按照国家标准、规范无法准确判断是否满足日照规范要求时，按日照模拟分析结论确定。

第八条  总平面图

1、应当按照《中华人民共和国物权法》及其司法解释和相关的规定，布置物业管理、公共服务等配套用房并明确使用性质。

2、应当标明建筑总高度、室外地坪以及南北面屋顶、檐口、女儿墙标高度，标明“+1F”部分的轮廓线及其层高。

3、应当标明停车房（库）、半地下室、地下室的轮廓线以及层高。

4、应当标明平战结合地下防空设施的轮廓线以及层高。

5、依法依规应当标明的其他事项。

第九条  容积率

1、按本规定计算建筑面积的，原则上均计入住宅建筑容积率。

2、下列情形计算建筑面积，但不计算住宅建筑容积率。

（1）平战结合地下防空设施。

（2）对公众开放的地下停车场（非小区或居住区居民专用）。

（3）依据《中华人民共和国物权法》及司法解释和相关规定，配套布置的物业管理、公共服务等用房。

（4）无围栏结构的架空层且系永久性向社区住户或者社会公众开放的场所。

第十条  本规定自公布30日后执行。

 

制定“6+1F”多层住宅规划管理规定的依据

 

一、《中华人民共和国行政许可法》和《中华人民共和国物权法》的规定。

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条  建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

二、《中华人民共和国城乡规划法》的规定。

三、《建筑设计防火规范》[GB50016-2006建设部（2006年7月12日）]。

第1.0.2条   住宅顶部为两层一套的跃层，可按1层计，其它部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。

第5.3.11条  居住建筑的楼梯间宜通至屋顶，通向平屋面的门或窗应向外开启。

四、建设部《住宅设计规范》[GB 50096-1999(2003年版)]

第4.1.6条：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

①底层作为商店或其它用房的多层住宅，其住户入口层楼面积距该建筑物的室外设计地面高度超过16m时必须设置电梯。

②底层做架空层或贮存空间的多层住宅，其住户入口层楼面距该建筑物的室外地面高度超过16m时必须设置电梯。

③顶层为两层一套的跃层住宅时，跃层部分不计层数。其顶层住户入口层楼面距该建筑物室外设计地面的高度不超过16m时，可不设电梯。

④住宅中间层有直通室外地面的出入口并具有消防通道时，其层数可由中间层起计算。

五、建设部《住宅建筑规范》[GB 50368-2005]

第5.2.5条  七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯。

第9.1.6条   住宅建筑的防火与疏散要求应根据建筑层数，建筑面积等因素确定。

1、当住宅和其他功能空间处于同一建筑内时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。

2、当建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其高度总和除以3m进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。

六、建设部《建筑工程建筑面积计算规范》[GB /T50353-2005]。

七、参考了《湘潭市规划管理技术规定》的规定。